СПРАВКА

по результатам изучения судебной практики

рассмотрения Балаковским районным судом Саратовской области

гражданских дел по спорам об оспаривании сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения, нежилые помещения, используемые для проживания граждан, а также садовые дома за период с 2023 года по 2025 год

1. Статистические сведения.

В период с 2023 года по 2025 год Балаковским районным судом Саратовской области всего рассмотрено 25 гражданских дел указанной категории, в том числе:

В 2023 году рассмотрено 4 гражданских дела, из них:

- по 1 делу исковые требования удовлетворены в части;

- по 3 делам в удовлетворении исковых требований отказано;

обжалованы в апелляционном порядке решения суда по 3 гражданским делам, из них: по 2 гражданским делам решения оставлены без изменения, по 1 гражданскому делу решение отменено полностью с вынесением нового решения;

в кассационном порядке обжалованы судебные акты по 1 гражданскому делу, решение суда и апелляционное определение оставлены без изменения.

В 2024 году рассмотрено 9 гражданских дел, из них:

- по 3 делам исковые требования удовлетворены;

- по 4 делам в удовлетворении исковых требований отказано;

- по 1 делу производство по делу прекращено в связи с заключением мирового соглашения;

- по 1 делу исковое заявление оставлено без рассмотрения;

обжалованы в апелляционном порядке решения суда по 3 гражданским делам, все решения оставлены без изменения;

в кассационном порядке обжалованы судебные акты по 1 гражданскому делу, решение суда и апелляционное определение оставлены без изменения.

В 2025 году рассмотрено 12 гражданских дел, из них:

- по 6 делам исковые требования удовлетворены, в том числе в части;

- по 5 делам в удовлетворении исковых требований отказано;

- по 1 делу производство по делу прекращено в связи с отказом от иска;

обжалованы в апелляционном порядке решения суда по 7 гражданским делам, из них по 4 гражданским делам решения оставлены без изменения; 3 дела находятся на рассмотрении в апелляционной инстанции;

в кассационном порядке обжалованы судебные акты по 2 гражданским делам, дела находятся на рассмотрении в кассационной инстанции.

При разрешении рассмотренных Балаковским районным судом Саратовской области в исследуемый период споров данной категории суд руководствовался статьями 166, 167, 177, 178, 179, 572 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

По делам названной категории в Балаковский районный суд Саратовской области обращались физические лица, в основном бывшие собственники жилых помещений, утратившие право собственности на жилое помещение в результате совершения оспариваемых сделок.

Ответчиками по делам указанной категории, рассмотренным Балаковским районным судом Саратовской области в исследуемом периоде, являлись участники оспариваемых сделок.

Подсудность споров указанной категории определялась судом по правилам исключительной подсудности, установленной частью 1 статьи 30 Гражданского процессуального кодексам Российской Федерации (далее – ГПК РФ), по месту нахождения спорного объекта недвижимости.

Судьями в определении о подготовке указывались следующие обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела:

- заключение договора и условия договора;

- исполнение договора сторонами;

- соответствие сделки требованиям заключенности и действительности;

- наличие признаков недействительности сделки;

- последствия недействительности договора.

Бремя доказывания распределялось таким образом, что на ответчика возлагалась обязанность по доказыванию соответствия сделки требованиям заключенности и действительности, а остальные обстоятельства подлежали доказыванию истцом, оспаривающим сделку.

Предметом оспаривания в рассмотренных судом делах являлись договоры дарения, договоры купли-продажи, завещания, свидетельства о праве на наследство и договор ипотеки.

Пример рассмотрения спора о признании договора дарения недействительным.

Балаковским районным судом Саратовской области рассмотрено гражданское дело № 2-2240/2025 исковому заявлению Б. к П. о признании договора дарения недействительным.

Б. обратился в суд и просил признать недействительным договор дарения земельного участка, заключенный между Б. и П., применить последствия недействительности сделки, возвратить в собственность Б. земельный участок, признать недействительной регистрацию права собственности на имя П. на здание (жилой дом) и прекратить право собственности на указанный объект недвижимости.

В обоснование исковых требований указано, что истец, находясь в браке с Б.Л.Г., приобрел земельный участок на основании договора-купли продажи и зарегистрировал на него право собственности в установленном порядке. На земельном участке он построил жилой дом, летнюю кухню с хозяйственными постройками, однако право собственности на вновь созданные постройки в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировал.

После смерти Б.Л.Г. и в ходе оформления наследственных прав выяснилось, что земельный участок выбыл из собственности истца на основании договора дарения недвижимого имущества, заключенного между ним и П. Истец утверждал, что не помнит о совершении сделки дарения, так как страдал алкоголизмом, состоял на учете у врача-нарколога, систематически уходил в запои, не способен был понимать значение совершаемых им действий и руководить ими.

Кроме того, истец указывал, что ответчик зарегистрировал за собой право собственности на жилой дом на основании договора дарения недвижимого имущества, однако, согласно указному договору дарения ответчику передан в дар только земельный участок, иные объекты недвижимости ответчику в дар не передавались. Более того, в договоре дарения указано, что по указанному адресу, отсутствуют строения – объекты недвижимого имущества. Таким образом, оснований для регистрации права собственности на жилой дом по договору дарения у ответчика не было.

Решением Балаковского районного суда Саратовской области удовлетворены исковые требования Б. к П., признан недействительным договор дарения земельного участка, заключенный между Б. и П., применены последствия недействительности сделки, земельный участок возвращен в собственность Б., признана недействительной регистрация права собственности П. на здание (жилой дом) и прекращено право собственности на указанный объект недвижимости.

Удовлетворяя исковые требования, руководствуясь статьями 166, 177 ГК РФ, статьями 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» суд исходил из того, что в нарушение требований закона земельный участок отчужден без находящихся на нем строения, при том, что и земельный участок и строения принадлежат одному лицу.

Кроме того, основанием для признания сделки недействительной послужило то обстоятельство, что в момент её совершения истец страдал психическим расстройством в результате употребления алкоголя с синдромом зависимости, что лишало его способности понимать значение своих действий и руководить ими. Данное обстоятельство установлено судом по результатам проведенной по делу судебно-психиатрической экспертизы.

Решение суда в апелляционном и кассационном порядке не обжаловалось.

Пример рассмотрения спора о признании недействительными выданных нотариусом свидетельств о праве на наследство.

Балаковским районным судом Саратовской области рассмотрено гражданское дело № 2-4523/2024 по исковому заявлению М. к Е. о признании недействительным свидетельства о праве на наследство, о разделе наследства, признании права собственности.

М. обратилась в суд и просила признать недействительным свидетельство о праве на наследство по закону, выданное нотариусом наследнику Е. на наследство Е.Ю.А. в части жилого дома и прекратить право общей долевой собственности Е.Ю.А. и М. на указанный жилой дом с хозяйственными постройками, произвести раздел жилого дома, образовав в результате данного раздела самостоятельные объекты недвижимости, и признать за Е. право собственности в порядке наследования на жилой дом из шлакоблоков, с одной отапливаемой пристройкой из кирпича, с одной холодной пристройкой из дерева, общей площадью 57,1 кв.м, с хозяйственными постройками: с двумя сараями из дерева, с двумя уборными из дерева, с двумя заборами из дерева, с одним забором из металлической сетки (рабицы), за М. право собственности в порядке наследования на жилой дом из шлакоблоков, состоящий из подвального помещения площадью 20,5 кв.м, и помещений первого этажа: жилой комнаты площадью 24 кв.м, коридора площадью 4,5 кв.м, кухни площадью 5,3 кв.м, совмещенного санузла площадью 3,8 кв.м, с отапливаемой пристройкой из шлакоблоков площадью 7,7 кв.м, с холодной пристройкой из шлакоблоков площадью 5,2 кв.м, и с гаражом из железобетона площадью застройки 12,8 кв.м.

В обоснование исковых требований указано, что после смерти отца истца М.Л.Е. открылось наследство в виде земельного участка общей площадью 308 кв.м, и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 130,9 кв.м с хозяйственными постройками. Указанное недвижимое имущество принадлежало наследодателю на основании свидетельств о праве на наследство по закону. Земельный участок и 1/2 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом перешли в порядке наследования после смерти его мамы.

Собственником другой 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом являлся Е.Ю.А. Данное недвижимое имущество принадлежало ему на основании договора дарения. Помимо 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом Е.Ю.А. являлся собственником земельного участка общей площадью 311 кв.м.

Истец указывал, что жилой дом, находящийся по указанному адресу давно разделен на две части. Обе части жилого дома изолированы друг от друга, имеют отдельные входы. Одной частью дома на протяжении многих лет пользуется семья Е., другой частью дома на протяжении многих лет пользуется семья М. В 2010 году М.Л.Е. и Е.Ю.А. заключили соглашение о разделе в натуре принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности на жилой дом. Постановлением главы администрации города Балаково Саратовской области выделена в отдельное домовладение 1/2 доли жилого дома, принадлежащая М.Л.Е., с присвоением нового почтового адреса. Впоследствии на две части жилого дома были изготовлены отдельные поэтажные планы, части жилого дома владельцы зарегистрировали в реестре объектов капитального строительства как самостоятельные объекты недвижимости — жилые дома.

Доля в праве общей долевой собственности на жилой дом, принадлежащая М.Л.Е., стала представлять собой жилой дом с хозяйственными постройками общей площадью 71,0 кв.м. Данному объекту присвоен инвентарный номер. Доля в праве общей долевой собственности на жилой дом, принадлежащая Е.Ю.А., стала представлять собой жилой дом с хозяйственными постройками общей площадью 57,1 кв.м. Данному объекту присвоен инвентарный номер.

Несмотря на соглашение и изготовление отдельных поэтажных планов, а также внесение объектов в реестр объектов капитального строительства и наличие постановления городской администрации о выделении доли жилого дома в отдельное домовладение с присвоением нового почтового адреса, жилой дом не снят с государственного кадастрового учета, государственная регистрация прекращения права на жилой дом не произведена. Вновь образованные объекты недвижимости не поставлены на государственный кадастровый учет. Право собственности на данные объекты не зарегистрировано.

После смерти М.Л.Е. нотариусом было открыто наследственное дело, с заявлением о принятии наследства и выдаче свидетельства о праве на наследство по закону обратилась супруга умершего. Истец, являясь дочерью наследодателя, отказалась от причитающейся доли наследства в пользу матери М.Г.Г. В 2014 году супруга М.Л.Е. обратилась в Балаковский районный суд Саратовской области с исковым заявлением о включении имущества в наследственную массу. Решением суда в наследственную массу после смерти М.Л.Е. включены: объект индивидуального жилищного строительства – жилой дом, в составе: жилой дом площадью 51,6 кв.м., отапливаемая пристройка площадью 9,8 кв.м, холодная пристройка площадью 6,2 кв.м, гараж площадью 12,8 кв.м, земельный участок общей площадью 308 кв.м. Наследственные права на имущество умершего М.Л.Е. до настоящего времени не оформлены.

Истец указывала, что Е.Ю.А. умер, после его смерти нотариус выдала наследнику Е. свидетельство о праве на наследство по закону, которое состоит из: жилого дома, состоящего из одного жилого дома из шлакоблоков, с одной отапливаемой пристройкой из кирпича, с одной холодной пристройкой из дерева, размером 57,1 кв.м. общей площади, с хозяйственными постройками: с двумя сараями из дерева, с двумя уборными из дерева, с двумя заборами из дерева, с одним забором из металлической сетки (рабицы), земельного участка общей площадью 311 кв.м. Управлением Росреестра по Саратовской области наследнику Е. отказано в государственной регистрации права собственности в отношении вышеуказанного жилого дома. В ходе анализа записей Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) установлено, что в ЕГРН отсутствуют сведения о жилом доме общей площадью 57,1 кв.м. До настоящего времени в ЕГРН имеются сведения о жилом доме общей площадью 130,9 кв.м. Данные сведения внесены на основании выписки, выданной Балаковским городским отделением Саратовского филиала ГУП «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости». В указанной выписке содержатся сведения о правообладателях жилого дома с указанием принадлежащих им долей, в том числе о принадлежности М.Л.Е. 1/2 доли и Е.Ю.А.– 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 130,9 кв.м.

После смерти М.Г.Г. истец обратилась к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство по закону, заключающееся в земельном участке и 1/2 доле в праве общей долевой собственности на жилой дом, права на которые М.Г.Г. не оформила при жизни. В отношении земельного участка препятствий в выдаче свидетельства о праве на наследство по закону не возникло. Оформить наследственные права на 1/2 долю жилого дома не представилось возможным. Включенный решением суда в состав наследственного имущества жилой дом, образованный в результате раздела прежнего домовладения, не поставлен на государственный кадастровый учет. Кроме того, имеется ранее выданное наследнику умершего Е.Ю.А. свидетельство о праве на наследство по закону на жилой дом, представляющий собой выделенную в натуре часть прежнего домовладения. В связи с чем возникла необходимость в судебном порядке разрешить вопрос о разделе домовладения и прекращении права общей долевой собственности на жилой дом с общей площадью 130,9 кв.м.

Решением Балаковского районного суда Саратовской области исковые требования М. к Е. о признании недействительным свидетельства о праве на наследство, о разделе наследства, признании права собственности удовлетворены в полном объеме.

Удовлетворяя исковые требования, суд пришел к выводам, что обстоятельства, указанные в исковом заявлении нашли свое подтверждение в ходе рассмотрения дела.

Решение суда в апелляционном и кассационном порядке не обжаловалось.

В анализируемый период нарушений интересов несовершеннолетних лиц в качестве оснований признания недействительными сделок с жилыми помещениями не заявлялось.

При рассмотрении дел судом разрешались ходатайства о применении сроков исковой давности, в том числе срока, предусмотренного частью 2 статьи 196 ГК РФ, согласно которой срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен.

Так, Балаковским районным судом Саратовской области рассмотрено гражданское дело № 2-3754/2024 по исковому заявлению К. к Л., Ф. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

К. обратилась в суд с иском к Л., в котором просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный между К. и Л., указав в обоснование требований, что в силу своего психического состояния на момент подписания с Л. договора купли-продажи она не понимала значение своих действий и не могла руководить ими, поскольку считала, что заключает договор инвестирования с целью оплаты товара по договору поставки.

Решением Балаковского районного суда Саратовской области в удовлетворении исковых требований К. к Л., Ф. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным отказано.

Дополнительным решением Балаковского районного суда Саратовской области в удовлетворении исковых требований К. к Л., Ф. о применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру отказано.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между К. и Л. был заключен договор купли-продажи квартиры площадью 43,1 кв.м. Стороны пришли к соглашению, что цена, за которую продается недвижимое имущество и которую покупатель обязан уплатить продавцу, составляет 1 300 000 рублей.

24 ноября 2022 года между К. (арендатором) и Л. (арендодателем) заключен договор аренды указанной квартиры.

Указанные договоры заключены дистанционно с использованием усиленной электронной подписи, сертификат ключа проверки которой был изготовлен удостоверяющим центром, выпускающим квалифицированные сертификаты ключа проверки электронной подписи

Решением Балаковского районного суда Саратовской области отказано в удовлетворении исковых требований К. к Л. о признании сделок недействительными, о применении последствий недействительности сделок, истребовании квартиры из незаконного владения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда решение Балаковского районного суда Саратовской области оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции решение Балаковского районного суда Саратовской'области, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда оставлены без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Указанным решением было установлено, что договор купли-продажи и договор аренды с правом выкупа, заключенные между К. и Л., не являются притворными сделками, поскольку основания для признания их притворными отсутствуют, доводы истца о намерении заключения договора займа с залогом опровергается заключенными договорами и поведением сторон до заключения договоров и после их заключения.

Истец в иском заявлении указала, что в силу изменений психического и физического здоровья ввиду черепно-мозговой травмы, у нее развилось психическое расстройство, в связи с чем в период подписания договора купли-продажи она не понимала значение своих действий и не могла руководить ими, полагала, что заключает договор инвестирования с целью оплаты товара по договору поставки.

Согласно выводам проведенной по делу судебно-психиатрической экспертизы К. на момент заключения договора купли-продажи квартиры каким-либо психическим расстройством, лишающим ее способности понимать значение своих действий и руководить ими, не страдает и не страдала, поэтому она понимала значение своих действий, осознавала их и руководила ими.

Оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями статей 35, 123 Конституции РФ, статьями 177, 179, 188, 195-207 ГК РФ, суд первой инстанции, учитывая заключение комиссии экспертов о психическом состоянии К. в момент заключения оспариваемого договора купли-продажи и истечение срока исковой давности для обращения с иском в суд для его оспаривания, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Применяя срок исковой давности, суд указал, что в силу части 2 статьи 188 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год, а в силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований.

Договор купли-продажи спорной квартиры был заключен 24 ноября 2022 года. К., являясь стороной спорного договора, узнала о заключении договора в момент его подписания, соответственно срок исковой давности для предъявления иска о недействительности сделки исчислялся с 24 ноября 2022 года и истек 25 ноября 2023 года. С настоящим исковым заявлением К. обратилась в суд через представителя 30 августа 2024 года, о чем свидетельствует входящий штамп на исковом заявлении.

Вместе с тем суд пришел к выводу, что по смыслу приведенных норм права начало течения срока исковой давности определяется тем моментом, когда истец, исходя из фактических обстоятельств дела, узнал или должен был узнать о нарушении его прав ответчиком, а не о юридической квалификации правоотношений сторон.

Обращение в суд за защитой права, основанного на несуществующем правоотношении, не влияет на течение срока исковой давности по надлежащему правоотношению, поскольку оно существует объективно вне зависимости от его квалификации сторонами и не возникает после отказа в ненадлежащем иске. Закон не предполагает, что ошибочная квалификация правоотношений может повлиять на момент, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, и, соответственно, на момент начала течения срока исковой давности.

Таким образом, начало течения срока исковой давности определяется моментом, когда истец, исходя из фактических обстоятельств дела, узнал или должен был узнать о нарушении его прав ответчиком, а не о юридической квалификации правоотношений сторон.

Соответственно подача иска с неверной юридической квалификацией за исключением случаев, когда в рамках дела истцом было изменено основание или предмет иска, и соответственно, иск был рассмотрен по изменённым исковым требованиям, не влияет на течение срока исковой давности.

По большинству рассмотренных судом в анализируемый период гражданских дел указанной категории основаниями признания сделок недействительными являлись: совершение сделки гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (пункт 1 статьи 168 ГК РФ); совершение сделки в нарушение требования закона или иного правового акта (пункт 2 статьи 177 ГК РФ).

Имели место случаи признания сделки недействительной по основанию её мнимости (статья 170 ГК РФ).

Так, Балаковским районным судом Саратовской области рассмотрено гражданское дело № 2-1035/2025 по исковому заявлению Ч. к К., Г. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки.

Ч. обратился в суд с вышеуказанным иском к К., Г., в котором просил признать договор купли-продажи недействительным (мнимой сделкой) и применить последствия недействительности сделки: аннулировать регистрационную запись о праве собственности на земельный участок с расположенным на нем жилым домом за Г. и восстановить регистрационную запись о праве собственности на земельный участок с расположенным на нем жилым домом за К.

Требования мотивированы тем, что между Ч. и К. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по указанному адресу, по условиям которого истец передал ответчику денежные средства в качестве задатка.

Согласно условиям предварительного договора договор купли продажи указанных объектов должен был быть заключен в срок до 1 ноября 2022 года, однако, до указанной даты основной договор купли-продажи так заключен и не был, указанные объекты были реализованы на основании оспариваемого договора купли-продажи Г., однако объекты по данному договору покупателю переданы не были, что свидетельствует о мнимости сделки.

Решением Балаковского районного суда Саратовской области в удовлетворении исковых требований отказано.

Разрешая спор, руководствуясь положениями статьями 167, 170, 218, 454, 486, 549 ГК РФ, и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из недоказанности истцом мнимого характера заключенного между сторонами договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, а также из отсутствия доказательств, свидетельствующих о заключении сделки ответчиками с намерением причинить вред истцу, либо в обход закона с противоправной целью, либо недобросовестного осуществления гражданских прав ответчиками.

Судом установлено, что 9 августа 2024 года между К. в лице представителя (продавец) и Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому К. продал и передал, а Г. купила и приняла в собственность земельный участок площадью 369 кв.м и жилой дом площадью 72 кв.м. Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости. Из пояснений ответчиков следует, что земельный участок и жилой дом перешли в собственность покупателя, которая и осуществляет их эксплуатацию.

Таким образом, оспариваемый договор соответствует требованиям закона, поскольку доказательств того, что он заключался без намерения создания соответствующих ему правовых последствий, не имеется. Ответчиками совершен ряд последовательных значимых действий, свидетельствующих о возникновении между ними правоотношений на основании договора купли-продажи.

В данном случае суд не усмотрел в оспариваемом договоре признаков мнимости, поскольку не раскрыт фиктивный характер сделки, поэтому доводы о фальсификации доказательств, касающихся наличия у покупателя финансовой возможности приобретения квартиры, не могут служить основанием для признания сделки мнимой.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.